Wie viel ist mein Boden wert? Diese Frage stellen sich jeden Tag viele Immobilien- und Grundstücksbesitzer, die ihr Objekt verkaufen möchten. Auch Kaufwillige haben Interesse daran, den Wert einer bestimmten Fläche oder Liegenschaft in Erfahrung zu bringen - schließlich möchte niemand mehr für ein Grundstück bezahlen, als dieses wert ist. Als wichtige Kenngröße in diesem Kontext hat sich der Bodenrichtwert etabliert. Er gibt Auskunft darüber, wie viel ein Grundstück unter Berücksichtigung der regionalen Verortung genau wert ist.
Der Bodenrichtwert hat drei Funktionen: Er dient als Hilfsgröße bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie, als Wertangabe für unbebauten Boden und als Durchschnittswert unter Berücksichtigung von abgeschlossenen Grundstücksverkäufen in einer Region. Die Bemessung erfolgt anhand der durchschnittlich erzielten Preise für Bauland in der gesuchten Region. Je nach Stadt und Gemeinde wird dabei unterschiedlich vorgegangen. Zum Teil existieren individuelle Bodenrichtwerte für einzelne Straßen oder Baugebiete, zum Teil für Stadtteile und übergeordnete Zonen. Da Bebauungen bei der Bemessung des Bodenrichtwerts bewusst ausgeklammert sind, ist er de facto eine Größe, die ausschließlich für die Wertermittlung von Landstücken herangezogen werden kann. Für der exakte Wertermittlung von Immobilien dient er lediglich als Anhaltswert.
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen fiktiven Quadratmeterpreis für Grundstücke, die nicht bebaut sind. Die Ermittlung erfolgt deutschlandweit einheitlich: Regionale Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sammeln nach amtlichen Vorgaben Informationen über erzielte Kaufpreise in einer bestimmten Gegend. Aus dieser Vielzahl an Grundstücksverkäufen errechnen die unabhängigen Gutachter anschließend den Richtwert für Boden. Die bemessenen Werte beziehen sich dabei immer auf das abgelaufene Kalenderjahr. Beispiel: Am 1.1. eines Jahres steht der Richtwert des vorangegangenen Kalenderjahres fest. Darin sind alle Grundstücksverkäufe zwischen dem 1.1. des Vorjahres und dem 31.12. enthalten. Der Richtwert ist somit grundsätzlich ein Durchschnittswert.
Der Bodenrichtwert wird immer in EUR / m² angegeben. Als Interessent kann man jederzeit Einblick in den Richtwert nehmen. Die mit der Berechnung beauftragten Gutachterausschüsse sind dazu verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre einen Marktbericht mit den entsprechenden Daten zu veröffentlichen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, den Richtwert online abzufragen - etwa über Geoportale. Die Veröffentlichung erfolgt auf zweierlei Arten: als regionale Karte und als Tabelle.
Durch die Veröffentlichung des Bodenrichtwerts soll die Transparenz auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt gefördert werden. Da es sich - wie der Name bereits sagt - lediglich um einen Richtwert handelt, sind Abweichungen in der Realität durchaus üblich. Der Bodenrichtwert variiert nicht nur von Jahr zu Jahr und von Stadt zu Stadt, sondern zum Teil sogar innerhalb räumlicher Zonen, die auf den ersten Blick ähnlich erscheinen. Durch eine möglichst faire und präzise Clusterung stellen die Gutachterausschüsse sicher, dass der Richtwert dem tatsächlichen Wert des Bodens nahe kommt.
Je genauer die Cluster sind, desto besser lässt sich auch eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Bodenrichtwerten herstellen. Dadurch haben Interessenten die Möglichkeit, verschiedene Böden unter bestimmten Gesichtspunkten wie Fläche und Erschließungsgrad miteinander zu vergleichen. Der Bodenrichtwert wird außerdem gerne von Maklern genutzt, um grundsätzliche Informationen über ein Gebiet einzuholen.
Die Aussagekraft des Bodenrichtwerts hängt nicht zuletzt von der Dynamik des Immobilienmarktes in der betreffenden Region ab. Herrscht nur eine geringe Dynamik, verändert sich der Bodenrichtwert im darauf folgenden Kalenderjahr nur wenig. In einer dynamischen Region mit ständigen Veränderungen - Beispiel: Beschluss über eine neues Baugebiet - besitzt der Richtwert eine abgeminderte Aussagekraft. Hilfreich sind in diesem Fall Preisspannen.
Der Bodenrichtwert entspricht in der Regel nicht dem tatsächlichen Grundstückswert. Es handelt sich lediglich um einen Annäherungswert. Charakteristische Eigenheiten eines Grundstücks gehen nicht in den Richtwert mit ein, haben aber maßgeblichen Einfluss darauf, wie viel ein unbebauter Boden tatsächlich wert ist. Die Zuschläge und Abschläge zwischen dem Richtwert und dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks können je nach Region bis zu 35 % betragen.
Neben der aktuellen Marktsituation wirken noch viele weitere Faktoren auf den Wert eines Bodens ein. Erfahrungsgemäß können die oben erwähnten Gutachterausschüsse kaum Rücksicht auf diese Faktoren nehmen. Der Bodenrichtwert sollte deshalb nicht als Verkehrswert eines Grundstücks herangezogen werden. Stattdessen sollte bei der Ermittlung des tatsächlichen Wertes das Vergleichswertverfahren genutzt werden. Im Gegensatz zum Richtwertverfahren werden dabei auch individuelle Faktoren und Details wie Bodeneigenschaften, Art der Bepflanzung, Grundstückszuschnitt und Umgebungsinfrastruktur in die Berechnung mit einbezogen. Wer sich jedoch lediglich einen grundlegenden Überblick verschaffen möchte, ist mit dem Richtwert gut bedient. Sie haben eine Frage? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf!